Milhares de brasileiros acionados na Justiça pelo não pagamento de taxas de condomínios fechados podem ficar livres da cobrança. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que associações de moradores não podem cobrar contribuição de quem não é associado a elas. Com o entendimento dos ministros, somente proprietários de casas e lotes que aderiram à associação no contrato de compra são obrigados a fazer o pagamento de forma compulsória. 
 
A tese firmada pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) no julgamento de dois recursos especiais, que reuniu a 3ª e 4ª Turma, é a de que “as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou os que a elas não anuíram”. A decisão tem caráter vinculativo, ou seja, deve ser seguida por todos os tribunais estaduais e federais do país.
 
A sentença pode pôr fim à briga antiga entre donos de casas e terrenos de loteamentos fechados e associações que são formadas para dividir despesas como segurança e limpeza. 
 
Hoje, só na 2ª instância da Justiça de São Paulo, o Movimento das Vítimas dos Falsos Condomínios estima que existam mais de oito mil recursos contra a cobrança. “Não temos os números de Minas, mas sabemos que o problema é grave em Belo Horizonte, Nova Lima e Juiz de Fora”, afirma a cofundadora do movimento, Márcia Almeida.
 
O presidente da Comissão de Direito Imobiliário da Ordem dos Advogados do Brasil em Minas (OAB-MG), Kênio Pereira de Souza, explica que, a partir de agora, somente os proprietários que assinaram o estatuto da associação ou aderiram a ela mediante registro imobiliário serão obrigados a pagar pelas despesas. 
 
“A nova orientação liquidará a base de sustentação do custeio de centenas de loteamentos que forçavam o pagamento das quotas impostas por associações criadas de forma amadora”, diz. 
 
Por outro lado, quem regulamentou tudo antes do lançamento do loteamento e registrou a obrigação de participar da associação na matrícula do imóvel não terá problemas de receber a taxa de condomínio.  Para o advogado especialista em Direito Imobiliário e Urbanístico, Jader Nassif, a consagração do entendimento dos ministros do STJ traz segurança para o mercado, para o bom empresário e para as pessoas. 
 
“Quando alguém compra um lote em um condomínio legalmente constituído já toma conhecimento das regras e se associa no ato da transação. Assim, fica obrigado ao rateio das despesas como portaria e jardinagem. Neste caso, o não pagamento configura enriquecimento ilícito. Afinal, por causa das benfeitorias é que o terreno dele vale R$ 300 mil e não R$ 180 mil”, detalha.
 
Já grupos de moradores de um bairro que resolvem pegar autorização na prefeitura, fecham a rua, criam uma associação e fazem dali um condomínio podem não receber o pagamento de todos. “Muitas vezes, dos 100 proprietários mais de 20 não concordam com a taxa. Mas neste caso, é um direito deles de não contribuir”, diz.
 
Sonho de ter uma casa em local tranquilo virou pesadelo para várias pessoas
 
O sonho de ter uma casa em local tranquilo, onde os filhos pudessem brincar com mais liberdade, se transformou em pesadelo para o técnico em ressonância magnética Marcelo Soares. Há vários anos, ele comprou um terreno no Pasárgada, na região de Nova Lima. 
 
“Quando comprei o lote, nem associação tinha. Depois criaram uma, mas só pagava a taxa quem quisesse. Aí começaram a fechar entradas, construir portarias. O boleto ficou muito caro e não consegui mais pagar”, lembra. Acionado na Justiça, Soares até colocou o terreno à venda. “Espero que com a decisão do STJ possa deixar de vender e voltar a sonhar com a casa”, diz ele. 
 
A artista plástica Izabel Dutra Galery brinca que praticamente nasceu na casa da família no condomínio Lagoa do Miguelão. “Meu pai comprou seis lotes no local há quase 60 anos, quando era só um loteamento. Anos mais tarde, alguns proprietários resolveram criar uma associação e fazer o rateio da água. Algum tempo depois construíram portarias. Hoje já são três. Só que dos 200 lotes cerca de 70 dão direto para a BR”, afirma.
 
Segundo ela, a taxa que era de R$ 50 subiu para R$ 1.000 em pouco mais de três anos. Mas a insatisfação chegou ao auge quando Isabel recebeu a cobrança referente à casa e aos lotes. “Impossível gastar R$ 6 mil mensais só porque decidiram transformar o condomínio em coisa de gente rica. Parei de pagar e me levaram na Justiça”, diz. 
 
Diretor do Secovi aposta no bom senso para garantir a saúde financeira dos condomínios
 
O presidente da Associação dos Condomínios Horizontais, Gustavo Tostes, admite que a decisão do STJ é relevante, porque unifica o entendimento até então contraditório entre as turmas. Porém, ele argumenta que a matéria também foi levada ao Supremo Tribunal Federal (STF). E é o órgão quem dará a palavra final sobre o caso. 
 
“Por isso, para fins jurídicos, é prudente aguardar esse posicionamento. Pode ser que haja uma reviravolta juridicamente”, diz o advogado. 
 
Tostes lamenta que a inadimplência exista hoje mesmo entre aqueles moradores de condomínios devidamente estruturados. 
 
“A pessoa que se predispôs a comprar uma casa em um condomínio fechado com uma série de serviços importantes para o modus vivendi de quem habita, como segurança, manutenção de vias e jardinagem, ao deixar de pagar incorre no enriquecimento ilícito às custas de terceiros”, afirma. 
 
O diretor da Área das Loteadoras da Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG), Adriano Manetta, acredita que o bom senso deva prevalecer para a saúde financeira dos condomínios. 
 
“Os serviços continuarão sendo prestados pelas associações, ainda que algumas pessoas se recusem a pagar por eles e continuem a ser beneficiadas. Mesmo nos casos de conflitos, o que impera é a sensatez. Isso porque os serviços rateados entre os proprietários sempre trazem valorização e segurança se comparado aos lugares onde não existem estas associações”, defende.